相続登記の申請義務化について
相続登記の申請義務化の背景
土地の所有者が亡くなって相続が開始しても相続登記が行われないなどの理由で、登記簿を見ても所有者が分からない「所有者不明土地」が増えています。その面積は、国土交通省の調査によると、九州の土地面積よりも広いと言われており、周辺の環境や治安の悪化を招いたり、防災対策や開発などの妨げになったりしていると指摘されているところです。
そこで、所有者不明土地をなくすため、令和3年に法律が改正され、従前は任意だった相続登記の申請が義務化されることになりました。
義務の内容
基本的義務
令和6年4月1日以降、相続（遺言を含む。）により不動産（土地・建物）の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転登記を申請しなければならなくなりました（不動産登記法第76条の2第1項）。
対象不動産
相続登記の申請義務の対象となる不動産は、①令和6年4月1日以降に相続した不動産のほか、②令和6年3月31日以前に相続した不動産も含まれます。
実際の事例では、固定資産税等が課税されていない土地（森林等）については、例年4月又は5月に送付される固定資産税の課税明細書に記載されないこともあり、相続人に把握されず相続登記がなされていないこともあります。遺産の範囲がよくわからない場合は、不動産が所在する可能性がある市町村から名寄帳を取り寄せて、不動産を確認されることをお勧めします。
申請期限
申請の期限は、①令和6年4月1以降に相続した不動産と、②令和6年3月31日以前に相続した不動産とで異なります。具体的な申請期限は、次のとおりです。
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対象不動産 |
申請期限 |
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①令和6年4月1日以降に 相続により取得した不動産 |
自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内 |
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②令和6年3月31日以前に 相続により取得した不動産 |
令和9年3月31日 ただし、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を知った日が令和6年4月1日以降であるときは、その日から3年以内 |
遺産分割成立時の追加的義務
基本的義務とは別に、遺産分割が成立した場合は、遺産分割が成立した日から３年以内に、所有権移転登記を申請しなければならなくなりました。
遺産分割協議と登記に関しては、よくあるご相談事例として、相続人全員は被相続人（親）と同居していた相続人（子）が実家の不動産を相続することで話がついていたものの、不動産の名義変更に必要な遺産分割協議書を作成しておらず、結局、名義変更がなされていなかったという事例があります。
このような事例の場合も、登記申請にあたり遺産分割協議書を作成しなければなりませんが、その時点で相続人の一部が亡くなっているときは、その相続人を含めて改めて遺産分割協議を行わなければなりません。そうなると、面識のない相続人も出てきますので、円滑に遺産分割協議書を作成できないこともあります。
また、市町村に対して固定資産税に関する相続人代表者指定届を提出することにより、相続登記を申請したと誤解されていた相続人の事例もありました。
遺産分割協議（話し合い）で不動産の取得者を決めた場合は、必ず遺産分割協議書を作成して、法務局において速やかに登記申請を行いましょう。
＞＞相続人の調査
＞＞相続財産の調査
＞＞遺産分割問題を解決する流れ
＞＞不動産の相続でお困りの方へ
義務違反に伴うデメリット
登記申請義務に違反した場合のデメリットについて、説明します。
10万円以下の過料
「正当な理由」なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の適用対象となります。この「正当な理由」の例については、次のQ&Aをご参照ください。
＞＞Q&A 相続した土地の名義変更をしない場合、不都合はありますか？
権利関係が複雑になり、相続登記が困難に
長期間にわたって相続登記の申請を放置した結果、相続人の数が増えて権利関係が複雑になってしまうことがあります。固定資産税等や管理費用の負担をどうするのか、賃料をどう分配するのかなど、放置すればするほど解決が難しくなります。
不動産の売却が困難に
「今は売るつもりがないから相続登記はしなくてもいいだろう」と放置してしまうと、いざ売ろうとしたときに他の相続人が行方不明だったり、他の相続人の協力が得られなかったりして売却ができないという事態になりかねません。売却と同様に不動産を担保することも困難になります。
不動産の差押を売却されるリスク
相続人の中に借金をしている人がいる場合は注意が必要です。相続人の債権者は、相続人に代わって法定相続による相続登記を申請して、借金をしている相続人の持分を差し押さえることができるからです。
この場合でも、遺産分割協議はできますが、既に差押えをした債権者の地位を覆すことはできません。そのため、借金のある相続人以外の相続人が不動産を取得しても、差し押さえられた持分についての競売の手続が行われ、その持分を競売で買い取った競落人との共有になってしまいます。
不要な土地を手放す「相続土地国庫帰属制度」
「使わないから相続登記をしないで放置している」という方も多いでしょう。そのような方は、令和5年4月27日から始まった相続土地国庫帰属制度を利用して、土地を手放して国に渡す（国庫に帰属させる）ことも検討するとよいでしょう。
相続人申告登記
相続登記の申請義務を簡易に履行できる制度
前述のとおり、相続登記の申請は期限内に行う必要があります。しかし、相続人の確定や遺産分割のために多大な時間を要するなど、期限内に相続登記を申請することが難しいこともあり得ます。そこで、相続人申告登記により、相続登記の申請義務を簡易に履行することができるための制度として、相続人申告登記が創設されました。
相続人申告登記は、不動産を相続により取得した相続人が、期限内（3年以内）に、その不動産を管轄する法務局の登記官に対して自らが相続人であることを申し出ることで、相続登記の申請義務の履行を認めるものです。登記官は、審査をした上で、申出をした相続人の氏名や住所等を職権で登記に付記します。
この相続人申告登記は、相続登記と比較すると、
・相続人が単独でできる
・必要な戸籍謄本等の資料が少ない
・登録免許税が課税されない
という点で簡易です。
ただ、後述のとおり、過料を回避するための一時的な手段である点に留意してください。
相続人申告登記の留意点
相続人申告登記は、簡易に相続登記の申請義務を履行することができる制度ですが、相続申告登記をすれば全て解決するものではありません。
相続人申告登記をしても、遺産分割に基づく相続登記を申請しなければなりませんし、相続した不動産を売買したり抵当権を設定したりする場合は、別途、相続登記の申請が必要となります。
相続人申告登記をしても遺産分割が未了のままでは、次世代に遺産分割の問題（負担）を残すことに変わりはありません。そうなれば、相続人がさらに増えて、問題がより一層複雑になることでしょう。そうならないように、遺産分割の協議は、遅滞なく進められることをお勧めいたします。
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