収益不動産を相続したい方へ
このようなことでお困りではありませんか？
- 被相続人（故人）が所有していた賃貸マンションや賃貸アパートを相続したい
- 自分が被相続人とともに管理してきた賃貸アパートを誰が相続するか、揉めている
- 被相続人が所有し、駐車場用地として貸していた土地を相続したい
相続トラブルの多くは「不動産」が関係します。通常、不動産の価額が相続財産の額に占める割合は大きく、特に収益不動産がある場合は、トラブルが発生しやすくなります。
収益不動産を相続したい場合の遺産分割のポイント
収益不動産の評価額の調査
収益不動産を相続したい場合は、まず、不動産の評価額を調査する必要があります。評価額によっては、代償金を準備する必要があるからです。
遺産分割においては不動産の評価方法に決まりはありませんので、固定資産税評価額、相続税評価額、地価公示価格のほか、不動産業者による査定額や不動産鑑定士による鑑定額も参考にすることがあります。
このうち、収益不動産の評価については、通常、不動産業者による査定額や不動産鑑定士による鑑定額が用いられます。鑑定では、不動産から得られる収益（地代、賃料）を将来にわたって計算し、その割引現在価値の総額をもって不動産の評価額とすること（収益還元法）が多く、不動産自体の評価額よりも相当高額になることがあります。
賃貸条件、管理状況等の把握
収益還元法による評価を行うにあたって、また今後の見込まれる収益を把握するためにも、賃貸条件、入居率、固定資産税等を把握する必要があります。特に、管理に全く関与されていなかった相続人は、現実に管理している他の相続人に対し、資料や報告を求めるなどして情報収集をしましょう。
また、収益不動産を相続することにより、賃借人から預かっている金員（例えば敷金など）の返還債務も当然に相続しますので、その額や保管状況の調査も不可欠です。
借入の残額・連帯保証人の把握
金融機関からの借入れが残っている場合には、返済額と収益が見合っているかを検討する必要がありますので、残額を調べましょう。
また、通常、配偶者や子（の一部）が連帯保証人となっています。連帯保証人の変更が必要になる場合もありますので、改めて連帯保証人を把握するとともに、金融機関に連帯保証人の変更の要否、変更（・増減）が必要となるケースをあらかじめ相談しておくとよいでしょう。
遺産分割協議と並行して行う手続
相続税等の税務申告・納税のための協議
収益不動産が遺産に含まれる場合は、相続税等の申告・納税が必要なケースが多いといえます。そのため、遺産分割協議と並行して、各期限に注意して相続税等の申告を行う必要があります。
準確定申告は相続開始から4か月以内
被相続人の不動産所得が20万円を超えていた場合は、相続開始を知った日の翌日から4か月以内に、相続人全員で準確定申告と納税を行わなければなりません。
相続税の申告・納税は相続開始から10か月以内
相続税の申告・納税は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内に行わなければなりません。この期限までに遺産分割協議が成立しなかった場合は、未分割のまま各相続人が法定相続分で相続をしたとの内容で相続税の申告・納税を行い、遺産分割協議の成立・調停成立・審判確定後にその内容に応じて修正申告を行うことがあります。
申告のための必要書類や情報の共有
申告等が必要な事案では、そのための必要書類や情報の共有が必要となりますので、遺産分割協議で対立していても（またはその見込みがあっても）、申告に向けた最低限の協力は行いたいものです。もっとも、実際のケースでは、既に相続人間の対立が生じていると、相続人間で直接連絡を取り合いにくい状況になっています。そのため、代理人弁護士を通じて必要書類等の共有を行うこともあります。
納税資金等の準備
税金や税理士の報酬は、各相続人が自身の財産から支出することもありますし、相続財産である預貯金の一部を全員の合意により解約して分配し、そこから支出することもあります。後者の場合は、通常、ある預金口座を法定相続分で分割するという内容の遺産分割協議を行い、その内容を遺産分割協議書にまとめて、金融機関で払戻しの手続を行います。
収益不動産の賃料の保管・分配
賃料は法定相続分に応じて各相続人が取得
相続開始時から遺産分割協議成立までに発生した収益不動産の賃料は、基本的には、相続財産ではなく（遺産分割の対象ではなく）、相続人が法定相続人に応じて取得することになります。
しかし、遺産分割協議が成立するまでの間、賃借人に各相続人に対して法定相続分に応じた賃料の支払を毎月請求することは現実的ではありません。通常は、成立するまでの間、誰かが賃料を管理して、遺産分割協議においてそれまでの賃料の精算（分配）も行います。
賃料の保管・分配
金融機関が相続開始を把握すると、被相続人の口座は凍結され、入出金ができなくなります。そのため、賃料が口座振込の場合は、相続人から代表者を選出して、その名義の口座へ振り込んでもらい、まとめて分配する方法が一般的です（なお、不動産管理会社が各相続人に法定相続分に応じて分配してくれるケースもあります。）。いずれ他の相続人に対して通帳を開示して説明することになりますから、専用の口座を作ることをお勧めします。
賃料が現金払いの場合も、基本的には代表者が保管することになります。
いずれの場合でも、新たなトラブルの発生を防止するため、どの賃借人が、いつ、どの月の賃料を払ったのかがわかるように資料を適切に整理・保管しましょう。
管理費用
賃貸マンション等の場合は、設備の修理・交換等の費用負担が定期的に発生します。固定資産税・都市計画税の額も高くなりがちです。これらの管理費用も、遺産分割協議が成立するまでの間は相続人全員が負担することになりますが、法律上は相続財産から支出することが可能です。しかし、実際の手続としては、凍結されている口座を解約することになりますので、預金の一部について遺産分割協議を成立させる必要があります。
この一部の遺産分割協議が成立する見込みがないときは、相続人の一部が自身の財産から、または、相続法改正により可能となった単独の相続人による預金の一部払戻しを受けて立て替え、最終的には遺産全体の遺産分割協議で精算することにならざるを得ないでしょう。
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