収益不動産の評価方法は？
Ａ．遺産分割における収益不動産の評価は、実勢価格によることが適切であると考えます。
遺産分割における「不動産」の評価については、①固定資産税評価額、②相続税評価額（路線価・倍率表を用いた評価）、③実勢価格のいずれかにより評価をすることが通常です。
しかし、賃貸マンションやアパートなど、所有者が不動産を自ら利用するのではなく第三者へ賃貸を行う「収益不動産」の場合は、居住用の一般的な不動産と異なり、①固定資産税評価額や②相続税評価額では、正確な価値を把握できない可能性があります。なぜなら、①や②では、収益不動産の大きな特徴である金銭的な収益（利益）があることを前提とした評価ではない可能性があるからです。
では、収益不動産物件について正確な評価をするためには、どのようにしたらよいでしょうか。
正確な評価を得るためには、③実勢価格によることが適切であると考えます。実勢価格を把握する方法としては、大きく分けて不動産業者等の専門業者による査定と、不動産鑑定士による鑑定があります。
不動産業者による査定は、通常得られる賃料を基礎としてどの程度の利回りが想定されるのかをもとに行われることが多いと思われます。例えば、年間100万円の賃料が得られる場合に、年利10％での運用を前提とすると、評価は1000万円程度になります。
これに対して、不動産鑑定士による鑑定は、不動産鑑定基準に基づいて「原価法」・「取引事例比較法」・「収益還元法」等の方法により行われます。この不動産鑑定士による鑑定は、調停や審判になった場合にも利用されることがあり、評価基準としては信頼性の高いものといえるでしょう。ただし、場合によっては、当事者双方が別の不動産鑑定士に依頼をして鑑定書を作成することもあるので、双方が同一の不動産鑑定士に依頼をすることを合意をして鑑定を進めるのがベターといえます。
この記事を担当した執筆者
- 弁護士法人 みそら総合 代表弁護士 細川 治
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保有資格 弁護士 専門分野 相続問題全般、不動産、企業顧問 経歴 2000年10月 司法試験合格 2001年 4月 最高裁判所司法研修所 入所（第55期） 2002年10月 弁護士登録 2002年10月 浜垣法律事務所 入所 2006年 3月 山城ひまわり基金法律事務所 所長就任 2010年 4月 山城みそら法律事務所 設立 2021年 3月 弁護士法人みそら総合 代表社員就任
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